在“新消费之都”长沙，梅溪湖商圈的夜生活，别有一番景致。入夜，位于梅溪湖国际新城核心地段的长沙金茂览秀城，霓虹璀璨、门庭若市。各式潮流品牌、美食餐厅、娱乐场所吸引了众多年轻人、亲子家庭前来聚集消费。

　　长沙金茂览秀城开业7年以来，持续优化业态、创新营销，为顾客提供多元化的消费场景，见证了城市居民消费崛起。伴随着消费热度持续回温，首批消费类REITs于3月12日登陆资本市场，长沙金茂览秀城“换装”基础设施REITs，成为创新类投资品。日前，上海证券报记者前往梅溪湖畔，实地感受购物中心升腾而起的消费经济、投资价值。

　　消费加速升级

　　梅溪湖商圈有繁荣的商业活动、浓厚的艺术氛围，散发着活力与魅力。览秀城周边三公里内，大约60万客群输出了稳定的消费力。

　　刚从金茂览秀城看完电影走出来的市民小刘是一名90后“夜猫子”。她说，自己几乎每晚都会来这里，和朋友在湖边散步，到览秀城吃饭、买咖啡、娱乐消遣。

　　多元的消费场景，推动了长沙金茂览秀城的运营业绩快速增长。据了解，长沙金茂览秀城运营7年，年度客流逾1000万人次，2020年至2022年度运营净收益（NOI）和运营收入复合增长率分别达到55.4%、31.27%。据了解，长沙金茂览秀城在2023年9月末的出租率高达98.9%。

　　在业内人士看来，购物中心吸引人的地方，是满足了城市居民重要的消费需求——购物、娱乐、餐饮、教育等。同时，长沙人均可支配收入位列中部省会城市第一，居民消费能力在中部地区省会中首屈一指；梅溪湖片区是湘江新区的主中心，高新科技产业集中、优质教育资源集中、高知高购买力客群集中，为长沙金茂览秀城的发展奠定了良好的客群基础。

　　中国金茂控股集团有限公司副总裁、金茂酒店商业管理公司总经理丁蕤说：“随着我国经济的不断发展，国民消费水平持续提高，新一线城市以及二三线城市的消费能力加速升级。”

　　运营精耕细作

　　“购物中心并不是简单地招租、收租。”一位资深的购物中心管理人表示，购物中心在垂直动线、水平动线上的规划，品牌旗舰店、主力店的精心布局，流量数据的动态监测等都有不少“玄机”。

　　整体看，长沙金茂览秀城租户结构相当均衡，对空间的需求各有不同。项目10万平方米可租面积，总共有157个商铺，分布了10大业态。其中，沃尔玛、星聚会KTV、优衣库、苏宁等10大主力店占全场可租面积五成以上。

　　“多元业态能够满足庞大客群的消费需求，主力店提供了稳定的客流与业绩。”长沙金茂览秀城总经理王剑说。

　　从租金模式看，长沙金茂览秀城固定租金商铺占全场可租面积的35%，保底、取高佣金商铺占比54%，纯抽佣金商铺占比12%。王剑说，这不仅能保证固定租金收益，还能根据商铺的营业额变化，收取更多的租金，让长沙金茂览秀城的经营收入稳中有升。

　　从运营数据看，长沙金茂览秀城的时点出租率均接近满租，客流、销售额、收入等核心数据均实现较快增长，其背后是运营机构完善的激励机制、严格的考核机制。

　　据介绍，长沙金茂览秀城运营管理机构采取“坚持满铺经营的基础上，快速实现小铺迭代升级，择机实现大铺占比优化”的经营理念，对租户采取分级管理及动态监测。

　　实操过程中，长沙金茂览秀城运管机构会根据实际经营情况对存有风险的租户进行约谈，协商店铺清退或调整方案，并同步引入备选品牌。“今年将进一步储备优质品牌，加强消费者调研与经营预判，积极引入符合消费者和项目经营业绩需求的品牌，大幅降低租户因经营不善临时退租的可能性，从而支撑项目维持高出租率运营。”王剑表示。

　　丁蕤还谈到，金茂酒店商业会持续对长沙金茂览秀城的空间格局、动线规划等进行调改升级，从而保障项目业绩平稳运营，保持长沙金茂览秀城在区域内的商业竞争力。

　　做强REITs平台

　　3月12日，以长沙金茂览秀城为底层资产的华夏金茂商业REIT登陆上交所，预示着中国金茂首个不动产上市平台正式面世。

　　“这是金茂酒店商业首次在资本市场亮相。”丁蕤表示，华夏金茂商业REIT上市，有利于盘活存量驱动增量，打通重资产投融管退闭环；有利于不断提升自身运营管理专业化、数字化水平，通过主动的运营管理为投资人持续创造价值，助力提升投资者长期获得感；有利于积极服务国家战略、实体经济，借力资本市场服务区域发展和人民生活。

　　目前，金茂系还有青岛览秀城、南京览秀城、张家港览秀城等多个优质消费基础设施项目资产，出租率均接近满租。“金茂酒店商业持续调整旗下项目，优化租户结构、租金水平等，进一步提升资产的运营水平和收益水平。”丁蕤说。

　　展望未来，丁蕤表示，金茂酒店商业将择机挑选合适的资产开展扩募工作，维持基础设施REITs平台活力，持续创造良好的回报和收益。“金茂酒店商业将顺应大趋势，持续做大做强REITs平台。”