1月30日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自1月31日起，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房，以更好满足居民合理住房需求，促进区域职住平衡、产城融合。

　　专家解读：上海优化住房限购政策有何影响？未来楼市走向如何？

　　1月30日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自1月31日起，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房，以更好满足居民合理住房需求，促进区域职住平衡、产城融合。

　　政策要点

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进对新政予以解读，他认为：“第一，新政取消了非本市户籍单身人士限购，此前非本市户籍单身人士购房需满足‘5年社保+已婚’条件，而现在取消了‘已婚’条件。基于房地产市场新形势和新要求，对过热时期过严政策进行了调整优化，支持在沪稳定就业的非本市户籍单身人士购房安居需求。”

　　“第二，新政明确了优化限购区域范围。此次非本市户籍单身人士可在外环以外区域限购一套住房，崇明区除外。外环以外区域约占全市60%的房源量和交易量，购房空间充足，更好满足相关群体首套房或刚需房的置业需求。”严跃进表示。

　　“第三，此次优化政策与人才安居购房政策形成梯度政策体系。自贸区临港新片区、青浦新城、奉贤新城以及金山南转型等重点区域，继续实施已出台的更优人才安居购房政策，其缴纳社保或个税满3年即可。”严跃进指出。

　　严跃进认为，总体来看，新政满足了多样化和多元化的住房需求，充分考虑上海数量相对大的单身青年群体置业需求，对有能力有需求通过市场化方式来解决居住问题的，积极优化购房政策予以支持。同时，也更好促进了区域职住平衡和产城融合。“此次在外环外区域的优化购房政策，覆盖了五个新城和南北转型等重点区域，在支持新市民、年轻人等群体安居购房的同时，有利于更好推进城市发展、产业聚集，促进区域职住平衡和产城融合。”严跃进说。

　　政策影响

　　2023年下半年以来，上海及时调整优化房地产相关政策措施，包括认房不认贷、降低首付比例和房贷利率、调整普通住宅标准等，有力支持居民刚性和改善性住房需求，市场总体保持了平稳运行。严跃进认为，此次政策优化针对非本市户籍单身人士购房政策进行调整，是立足上海实际，因城施策、精准施策。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦也表达了相同观点，他表示：“当前楼市交易关注度较高的区域多聚焦在外环外，比如重点发展的五个新城等。上海产业区主要聚焦在外环外，人是跟产业走的，在外围区域购房满足职住平衡。并且，刚需和首次改善群体购买预算相对有限，外环以外区域可以提供大量总价在600万以内产品，二者有相当高匹配度，可见政策不是一刀切，有非常强的针对性。”

　　市场研判

　　来自上海中原地产的数据显示，外环以外是楼市交易的“基石”，以去年新房成交为例，外环以外约占全市7成的量，二手房外环以外约占5成，这部分交易稳步释放有助于全市交易释放。

　　卢文曦认为，尽管今年1月是淡季，但二手房交易维持一定节奏。此次对楼市政策进行优化，既是对前期效果的巩固，也能够进一步强化市场信心和预期，“马上面临农历新春，是传统交易淡季，但是政策效应会积蓄，大概率在年后释放，小阳春行情值得期待。一旦交易数据有明显反弹，购房热情有望进一步回归，为上半年上海楼市稳中向好发展奠定基础。”

　　严跃进同样预期此次政策出台将有积极良好的市场反馈，“随着一系列政策效应的逐渐释放，购房者入市信心和积极性将明显增强，购房节奏也将加快。随着房地产交易行情的提振，上海房地产市场将更加平稳运行和健康发展。”

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